เรื่อง มาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง

คณะ รัฐมนตรีพิจารณามาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสองตามที่กระทรวงการคลังเสนอ แล้วมีมติอนุมัติเพื่อดำเนินการทั้ง 2 ด้าน ตามมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมและ มาตรการกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เพื่อการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ดังนี้

1. ด้านมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียม

1.1 มาตรการภาษี

(1) ยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ผู้ขาย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคล ธรรมดาสำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2 (62) สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรียน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน
(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะกรณีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้โอนได้ใช้เป็นที่อยู่ อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบ ครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น

การได้รับ ยกเว้นดังกล่าวข้างต้น ต้องปรากฏว่า ภายในกำหนดเวลาหนึ่งปีก่อนหรือนับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริม ทรัพย์ดังกล่าว ผู้ขายได้ทำสัญญาซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ซึ่งมีลักษณะตาม (ก) (ข) หรือ (ค) เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตน และให้ได้รับยกเว้นเท่ากับค่าอากรแสตมป์ที่คำนวณได้จากจำนวนมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่

(2) กำหนดให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

(3) มาตรการข้างต้นสามารถดำเนินการได้โดยการออกพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร จำนวน 1 ฉบับ

1.2 มาตรการค่าธรรมเนียม

(1) ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01

(2) ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01

(3) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน
(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะการโอนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์นั้น

(4) กรณีการจดทะเบียนจำนอง ต้องดำเนินการจดจำนองวันเดียวกับวันจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ และเรียกเก็บค่าจดทะเบียนจำนองร้อยละ 0.01 เฉพาะจำนวน เงินจำนอง ที่ไม่เกินกว่าราคาซื้อขาย สำหรับจำนวนเงินจำนองที่เกินกว่าราคาซื้อขายให้เรียกเก็บตามอัตราปกติ

(5) กำหนดให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550

(6) มาตรการข้างต้นสามารถดำเนินการได้โดยการออกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย ออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จำนวน 2 ฉบับ

2. ด้านมาตรการกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ในระยะสั้น ให้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การกำกับของกระทรวงการ คลัง เพื่อขึ้นบัญชีรายชื่อบริษัทตัวแทนและนายหน้าไว้ที่ศูนย์ข้อมูลนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ และในระยะยาว พร้อมทั้งให้มีการยกร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตัวแทนและ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ในระยะแรกให้กรมธนารักษ์เป็นเจ้าของเรื่อง และหากในอนาคตเห็นควรให้องค์กรใดรับผิดชอบดำเนินการศูนย์ข้อมูลนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ก็มอบให้องค์กรนั้นดำเนินการแทน

ทั้งนี้ ความสำคัญและประโยชน์ของตลาดบ้านมือสองมี ดังนี้

1. ประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่ง คล้ายเป็น Housing Stock โดยคาดว่าในกรุงเทพมหานครมีจำนวนบ้านที่เจ้าของ ยังต้องการอยู่อาศัยอยู่ แต่หากมีปัจจัยการเปลี่ยนแปลงในการดำรงชีพ เช่น ย้ายทำเล ย้ายที่ทำงาน เป็นต้น ก็พร้อมที่จะขายและบ้านที่เจ้าของต้องการขาย ในปัจจุบันเป็น Stock รวมประมาณ 3,000,000 หน่วย ในขณะที่ จำนวนบ้านมือหนึ่งที่สร้างใหม่ในแต่ละปีมีประมาณ 60,000-70,000 หน่วย ดังนั้น หากมีการสนับสนุนตลาดบ้านมือสอง อย่างจริงจัง จะส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม กล่าวคือ เป็นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบ ในความหลากหลายของ ประเภท ราคา และทำเล นอกจากนี้ยังเป็นการเพิ่มอุปสงค์ที่อยู่อาศัย เมื่อจำนวนผู้ซื้อและกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการขายสามารถขายได้และมีสภาพคล่องซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งอาจเป็น บ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสอง จึงเป็นการผลักดันให้เกิดอุปทานและอุปสงค์ในที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

2. ประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน คือ เป็นการเพิ่มสินเชื่อให้แก่สถาบันการเงินลด NPA ของสถาบันการเงินเนื่องจากสภาพคล่องที่สูงขึ้นทำให้ขาย NPA ได้เพิ่มขึ้น และช่วยลด จำนวน NPL ของสถาบันการเงินอีกทางหนึ่ง

3. ประโยชน์ต่อประชาชน การส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง เป็นทางเลือกใหม่ให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้นทั้งประเภท ราคา และทำเลที่ตั้ง (เช่น ใกล้ที่ ทำงาน ใกล้แหล่งสาธารณูปโภคพื้นฐาน เป็นต้น)

นอกจากนี้ เมื่อเกิดสภาพคล่องในตลาด จะทำให้หลักทรัพย์ค้ำประกันมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ให้ได้รับเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น

ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยว่าด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกซื้ออาคารชุดกันมากขึ้น

มี""คำตอบ"" ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ

1.สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน

2.ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก

3.สนนราคาไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน

4.มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด

5.การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล มีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้

ปัจจุบันท่านผู้อ่านคงมองเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง ได้แก่ จะมีแนวทางพิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก) จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ไม่ถูกหลอกลวงไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการโครงการ

ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุด

ผมขอเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบในเบื้องต้นก่อนว่าสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภคหรือ สคบ. ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547

ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายมีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย""สัญญาจะ ซื้อจะขายอาคารชุดหรือห้องชุด"" ที่เป็นมาตรฐาน ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด

ข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดถือว่าข้อสัญญานั้นไม่มีผลใช้บังคับใช้ทางกฎหมาย

ถ้าผู้ประกอบการโครงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือ เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภค ท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง

ประกาศดังกล่าวของสคบ. ข้างต้น ถือเป็นการป้องกันมิให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการ ซื้อคอนโดมิเนียมกับผู้ประกอบการโครงการ

สำหรับบางท่านซึ่งสนใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างกำไรจากการปล่อยให้ เช่าหรือถือครองไว้สักระยะเวลาหนึ่งแล้วค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคต ผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้

1.มองเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรก เพราะทำเลที่ตั้งโครงการดี ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถพิจารณาปล่อยให้เช่า หรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร

2.มองเรื่องราคาต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร

3.มองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความ สะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือ ไม่

สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหา""คอนโดมิเนียม"" เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนั้นไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้า ผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดดังต่อไปนี้

1.ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดว่าเป็นอย่างไร

โดยนำหัวข้อต่างๆ เหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญ และชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ ลองสำรวจตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่า ผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่

2.ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค

คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะ ก่อสร้างแล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่และรายละเอียดประกอบสัญญา ได้แก่ รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงตามสัญญาหรือไม่ ระยะเวลาการรับประกันความเสียหายจากหารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคลและ ทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น

3.ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์ รายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วน บุคคลของผู้ประกอบการโครงการ

ก่อนที่ท่านผู้จะซื้อห้องชุดจะตรวจรับมอบห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบ การโครงการผมให้คำแนะนำท่านให้แวะไปสอบถามรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและ ทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใดบ้าง กับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่

""ทรัพย์ส่วนกลาง"" เป็นทรัพย์ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วม เป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วม กันของเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด

""ทรัพย์ส่วนบุคคล"" ได้แก่ ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล บางแห่งจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

4.อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับ งบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่

ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ) เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ ""ราคาถูกกว่าโครงการอื่น""

อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ

ขอให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับรายจ่ายอันเกิดจากการ บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อยแค่ ไหน

อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง""ถูก"" หรือ ต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร

5.ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน หรือซอยทางเข้าโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""

ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือ ซอยเข้าภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วย เนื่องจากเคยมีปัญหาพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ใน ที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการมาก่อน

กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ปัญหาพิพาทจะไม่พบให้เห็นแต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ถนนหรือซอยเป็น การใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา

ปัญหาที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จดทะเบียน เป็นทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล

เวลาหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็นเจ้าของร่วม