เรื่อง มาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง

คณะ รัฐมนตรีพิจารณามาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสองตามที่กระทรวงการคลังเสนอ แล้วมีมติอนุมัติเพื่อดำเนินการทั้ง 2 ด้าน ตามมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมและ มาตรการกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เพื่อการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ดังนี้

1. ด้านมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียม

1.1 มาตรการภาษี

(1) ยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ผู้ขาย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคล ธรรมดาสำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2 (62) สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรียน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน
(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะกรณีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้โอนได้ใช้เป็นที่อยู่ อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบ ครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น

การได้รับ ยกเว้นดังกล่าวข้างต้น ต้องปรากฏว่า ภายในกำหนดเวลาหนึ่งปีก่อนหรือนับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริม ทรัพย์ดังกล่าว ผู้ขายได้ทำสัญญาซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ซึ่งมีลักษณะตาม (ก) (ข) หรือ (ค) เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตน และให้ได้รับยกเว้นเท่ากับค่าอากรแสตมป์ที่คำนวณได้จากจำนวนมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่

(2) กำหนดให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

(3) มาตรการข้างต้นสามารถดำเนินการได้โดยการออกพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร จำนวน 1 ฉบับ

1.2 มาตรการค่าธรรมเนียม

(1) ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01

(2) ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01

(3) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน
(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะการโอนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์นั้น

(4) กรณีการจดทะเบียนจำนอง ต้องดำเนินการจดจำนองวันเดียวกับวันจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ และเรียกเก็บค่าจดทะเบียนจำนองร้อยละ 0.01 เฉพาะจำนวน เงินจำนอง ที่ไม่เกินกว่าราคาซื้อขาย สำหรับจำนวนเงินจำนองที่เกินกว่าราคาซื้อขายให้เรียกเก็บตามอัตราปกติ

(5) กำหนดให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550

(6) มาตรการข้างต้นสามารถดำเนินการได้โดยการออกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย ออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จำนวน 2 ฉบับ

2. ด้านมาตรการกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ในระยะสั้น ให้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การกำกับของกระทรวงการ คลัง เพื่อขึ้นบัญชีรายชื่อบริษัทตัวแทนและนายหน้าไว้ที่ศูนย์ข้อมูลนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ และในระยะยาว พร้อมทั้งให้มีการยกร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตัวแทนและ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ในระยะแรกให้กรมธนารักษ์เป็นเจ้าของเรื่อง และหากในอนาคตเห็นควรให้องค์กรใดรับผิดชอบดำเนินการศูนย์ข้อมูลนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ก็มอบให้องค์กรนั้นดำเนินการแทน

ทั้งนี้ ความสำคัญและประโยชน์ของตลาดบ้านมือสองมี ดังนี้

1. ประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่ง คล้ายเป็น Housing Stock โดยคาดว่าในกรุงเทพมหานครมีจำนวนบ้านที่เจ้าของ ยังต้องการอยู่อาศัยอยู่ แต่หากมีปัจจัยการเปลี่ยนแปลงในการดำรงชีพ เช่น ย้ายทำเล ย้ายที่ทำงาน เป็นต้น ก็พร้อมที่จะขายและบ้านที่เจ้าของต้องการขาย ในปัจจุบันเป็น Stock รวมประมาณ 3,000,000 หน่วย ในขณะที่ จำนวนบ้านมือหนึ่งที่สร้างใหม่ในแต่ละปีมีประมาณ 60,000-70,000 หน่วย ดังนั้น หากมีการสนับสนุนตลาดบ้านมือสอง อย่างจริงจัง จะส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม กล่าวคือ เป็นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบ ในความหลากหลายของ ประเภท ราคา และทำเล นอกจากนี้ยังเป็นการเพิ่มอุปสงค์ที่อยู่อาศัย เมื่อจำนวนผู้ซื้อและกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการขายสามารถขายได้และมีสภาพคล่องซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งอาจเป็น บ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสอง จึงเป็นการผลักดันให้เกิดอุปทานและอุปสงค์ในที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

2. ประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน คือ เป็นการเพิ่มสินเชื่อให้แก่สถาบันการเงินลด NPA ของสถาบันการเงินเนื่องจากสภาพคล่องที่สูงขึ้นทำให้ขาย NPA ได้เพิ่มขึ้น และช่วยลด จำนวน NPL ของสถาบันการเงินอีกทางหนึ่ง

3. ประโยชน์ต่อประชาชน การส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง เป็นทางเลือกใหม่ให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้นทั้งประเภท ราคา และทำเลที่ตั้ง (เช่น ใกล้ที่ ทำงาน ใกล้แหล่งสาธารณูปโภคพื้นฐาน เป็นต้น)

นอกจากนี้ เมื่อเกิดสภาพคล่องในตลาด จะทำให้หลักทรัพย์ค้ำประกันมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ให้ได้รับเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น