มาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง


ผลการประชุมคณะรัฐมนตรีวันที่ วันที่ 13 ก.ย. 254813 กันยายน 2548

เรื่อง มาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง

คณะ รัฐมนตรีพิจารณามาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสองตามที่กระทรวงการคลังเสนอ แล้วมีมติอนุมัติเพื่อดำเนินการทั้ง 2 ด้าน ตามมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมและ มาตรการกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เพื่อการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ดังนี้

1. ด้านมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียม

1.1 มาตรการภาษี

(1) ยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ผู้ขาย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคล ธรรมดาสำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2 (62) สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรียน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน
(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะกรณีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้โอนได้ใช้เป็นที่อยู่ อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบ ครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น

การได้รับ ยกเว้นดังกล่าวข้างต้น ต้องปรากฏว่า ภายในกำหนดเวลาหนึ่งปีก่อนหรือนับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริม ทรัพย์ดังกล่าว ผู้ขายได้ทำสัญญาซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ซึ่งมีลักษณะตาม (ก) (ข) หรือ (ค) เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตน และให้ได้รับยกเว้นเท่ากับค่าอากรแสตมป์ที่คำนวณได้จากจำนวนมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่

(2) กำหนดให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

(3) มาตรการข้างต้นสามารถดำเนินการได้โดยการออกพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร จำนวน 1 ฉบับ

1.2 มาตรการค่าธรรมเนียม

(1) ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01

(2) ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01

(3) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย
(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน
(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะการโอนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์นั้น

(4) กรณีการจดทะเบียนจำนอง ต้องดำเนินการจดจำนองวันเดียวกับวันจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ และเรียกเก็บค่าจดทะเบียนจำนองร้อยละ 0.01 เฉพาะจำนวน เงินจำนอง ที่ไม่เกินกว่าราคาซื้อขาย สำหรับจำนวนเงินจำนองที่เกินกว่าราคาซื้อขายให้เรียกเก็บตามอัตราปกติ

(5) กำหนดให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550

(6) มาตรการข้างต้นสามารถดำเนินการได้โดยการออกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย ออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จำนวน 2 ฉบับ

2. ด้านมาตรการกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ในระยะสั้น ให้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การกำกับของกระทรวงการ คลัง เพื่อขึ้นบัญชีรายชื่อบริษัทตัวแทนและนายหน้าไว้ที่ศูนย์ข้อมูลนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ และในระยะยาว พร้อมทั้งให้มีการยกร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตัวแทนและ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ในระยะแรกให้กรมธนารักษ์เป็นเจ้าของเรื่อง และหากในอนาคตเห็นควรให้องค์กรใดรับผิดชอบดำเนินการศูนย์ข้อมูลนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ก็มอบให้องค์กรนั้นดำเนินการแทน

ทั้งนี้ ความสำคัญและประโยชน์ของตลาดบ้านมือสองมี ดังนี้

1. ประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่ง คล้ายเป็น Housing Stock โดยคาดว่าในกรุงเทพมหานครมีจำนวนบ้านที่เจ้าของ ยังต้องการอยู่อาศัยอยู่ แต่หากมีปัจจัยการเปลี่ยนแปลงในการดำรงชีพ เช่น ย้ายทำเล ย้ายที่ทำงาน เป็นต้น ก็พร้อมที่จะขายและบ้านที่เจ้าของต้องการขาย ในปัจจุบันเป็น Stock รวมประมาณ 3,000,000 หน่วย ในขณะที่ จำนวนบ้านมือหนึ่งที่สร้างใหม่ในแต่ละปีมีประมาณ 60,000-70,000 หน่วย ดังนั้น หากมีการสนับสนุนตลาดบ้านมือสอง อย่างจริงจัง จะส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม กล่าวคือ เป็นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบ ในความหลากหลายของ ประเภท ราคา และทำเล นอกจากนี้ยังเป็นการเพิ่มอุปสงค์ที่อยู่อาศัย เมื่อจำนวนผู้ซื้อและกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการขายสามารถขายได้และมีสภาพคล่องซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งอาจเป็น บ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสอง จึงเป็นการผลักดันให้เกิดอุปทานและอุปสงค์ในที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

2. ประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน คือ เป็นการเพิ่มสินเชื่อให้แก่สถาบันการเงินลด NPA ของสถาบันการเงินเนื่องจากสภาพคล่องที่สูงขึ้นทำให้ขาย NPA ได้เพิ่มขึ้น และช่วยลด จำนวน NPL ของสถาบันการเงินอีกทางหนึ่ง

3. ประโยชน์ต่อประชาชน การส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง เป็นทางเลือกใหม่ให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้นทั้งประเภท ราคา และทำเลที่ตั้ง (เช่น ใกล้ที่ ทำงาน ใกล้แหล่งสาธารณูปโภคพื้นฐาน เป็นต้น)

นอกจากนี้ เมื่อเกิดสภาพคล่องในตลาด จะทำให้หลักทรัพย์ค้ำประกันมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ให้ได้รับเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น

ซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้ถูกโกง

เก็บ หอมรอมริบมานานเพื่อจะมีบ้านกับเขาสักที แต่พอจะตัดสินใจซื้อก็กล้าๆ กลัวๆ ว่าจะได้บ้านตามสัญญาที่จองไว้หรือไม่ หรือบ้านที่จองไว้จะมีคุณสมบัติตามที่ตกลงกันไว้หรือเปล่า

การ ซื้อบ้านไม่ต้องอาศัยเทคนิคใดๆมาช่วย เพียงแต่ต้องอาศัยความใส่ใจระมัดระวังทุกขั้นตอนอย่างรอบคอบเท่านั้นก็เป็น อันปลอดภัยไปแล้วกว่าครึ่ง ที่เหลืออีกครึ่งก็ขึ้นอยู่กับฝ่ายผู้ประกอบการกับเหตุการณ์อันไม่คาดหวัง ต่างๆก็แล้วกัน ดังเช่นเหตุการณ์ในรอบปีที่ผ่านๆมา เมื่อครั้งสถาบันการเงินหลายแห่งต้องปิดตัวลงไป เลยพลอยทำให้โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมหลายต่อหลายโครงการต้องชะงักไป ไม่สามารถส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อตามสัญญาได้

คราวนี้ ลองกลับมาดูคำแนะนำที่เกริ่นไว้ตั้งแต่ต้นว่าทำอย่างไรกันถึงจะปลอดภัย ซื้อบ้านได้บ้าน แล้วต้องได้ครบถ้วนตามข้อตกลงที่ทำไว้กับโครงการต่างๆด้วยครับ

สำรวจรายได้ สำรวจความต้องการ สำรวจโครงการ สำรวจผู้ประกอบการ

ที่ สำคัญ ก่อนจรดปากกาเซ็นชื่อลงในสัญญาทุกฉบับ ขอให้อ่านรายละเอียดทุกครั้ง เริ่มตั้งแต่การวางเงินจองก็จะต้องตรวจดูหนังสือจอง (เอกสารระบุเงื่อนไขการจอง) จนถึงขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมักจะมีข้อความเงื่อนไขรายละเอียดมากมาย ดูให้ถี่ถ้วน อย่าให้ถูกเอาเปรียบได้ สัญญาต้องเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย ข้อไหนเห็นว่าไม่ชัดเจนต้องทำให้ชัดเจน แก้ไข และต้องลงนามด้วยกันทั้งสองฝ่าย

หากทำได้ทุกขั้นตอนอย่างว่าก็น่าจะ ปลอดภัยแล้ว คือไม่มีใครโกงใคร ไม่มีใครถูกโกง ผู้ซื้อบ้านก็ได้บ้านตามสัญญา ได้คุณภาพตามที่ตกลงกันไว้ทุกประการ

เทคนิคเลือกซื้อห้องชุดใหม่



เทคนิคเลือกซื้อห้องชุดใหม่

ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยว่าด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกซื้ออาคารชุดกันมากขึ้น

มี""คำตอบ"" ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ

1.สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน

2.ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก

3.สนนราคาไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน

4.มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด

5.การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล มีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้

ปัจจุบันท่านผู้อ่านคงมองเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง ได้แก่ จะมีแนวทางพิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก) จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ไม่ถูกหลอกลวงไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการโครงการ

ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุด

ผมขอเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบในเบื้องต้นก่อนว่าสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภคหรือ สคบ. ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547

ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายมีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย""สัญญาจะ ซื้อจะขายอาคารชุดหรือห้องชุด"" ที่เป็นมาตรฐาน ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด

ข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดถือว่าข้อสัญญานั้นไม่มีผลใช้บังคับใช้ทางกฎหมาย

ถ้าผู้ประกอบการโครงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือ เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภค ท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง

ประกาศดังกล่าวของสคบ. ข้างต้น ถือเป็นการป้องกันมิให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการ ซื้อคอนโดมิเนียมกับผู้ประกอบการโครงการ

สำหรับบางท่านซึ่งสนใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างกำไรจากการปล่อยให้ เช่าหรือถือครองไว้สักระยะเวลาหนึ่งแล้วค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคต ผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้

1.มองเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรก เพราะทำเลที่ตั้งโครงการดี ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถพิจารณาปล่อยให้เช่า หรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร

2.มองเรื่องราคาต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร

3.มองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความ สะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือ ไม่

สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหา""คอนโดมิเนียม"" เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนั้นไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้า ผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดดังต่อไปนี้

1.ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดว่าเป็นอย่างไร

โดยนำหัวข้อต่างๆ เหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญ และชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ ลองสำรวจตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่า ผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่

2.ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค

คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะ ก่อสร้างแล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่และรายละเอียดประกอบสัญญา ได้แก่ รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงตามสัญญาหรือไม่ ระยะเวลาการรับประกันความเสียหายจากหารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคลและ ทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น

3.ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์ รายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วน บุคคลของผู้ประกอบการโครงการ

ก่อนที่ท่านผู้จะซื้อห้องชุดจะตรวจรับมอบห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบ การโครงการผมให้คำแนะนำท่านให้แวะไปสอบถามรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและ ทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใดบ้าง กับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่

""ทรัพย์ส่วนกลาง"" เป็นทรัพย์ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วม เป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วม กันของเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด

""ทรัพย์ส่วนบุคคล"" ได้แก่ ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล บางแห่งจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

4.อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับ งบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่

ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ) เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ ""ราคาถูกกว่าโครงการอื่น""

อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ

ขอให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับรายจ่ายอันเกิดจากการ บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อยแค่ ไหน

อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง""ถูก"" หรือ ต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร

5.ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน หรือซอยทางเข้าโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""

ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือ ซอยเข้าภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วย เนื่องจากเคยมีปัญหาพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ใน ที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการมาก่อน

กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ปัญหาพิพาทจะไม่พบให้เห็นแต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ถนนหรือซอยเป็น การใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา

ปัญหาที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จดทะเบียน เป็นทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล

เวลาหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็นเจ้าของร่วม

ซื้อคอนโดอย่างมืออาชีพ

ถึง แม้ว่าการซื้อคอนโดฯจะเสียเงินน้อยกว่าซื้อบ้าน แต่เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบเหมือนกัน เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง การซื้อคอนโดฯนั้นแบ่งได้ 2 ลักษณะ แต่ละลักษณะต้องดูอะไรบ้าง มาติดตามกัน

กรณียังไม่ก่อสร้าง
1 ตรวจสอบใบอนุญาตการก่อสร้าง
2 ตรวจสอบชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แผนผังแสดงการก่อสร้าง เลขที่โฉนดที่ดินจากกรมที่ดิน
3 สอบถามหรือขอคำรับรองจากผู้ประกอบการว่าจะเริ่มก่อสร้างและเสร็จเมื่อไหร่
กรณีสร้างเสร็จแล้ว
1 ตรวจสอบว่ามีการลงทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ เลขที่อาคารชุด
2 ตรวจสอบเลขที่โฉนด จำนวนเนื้อที่ของโครงการ
3 ตรวจสอบรายการและขนาดของทรัพย์สินส่วนกลางว่าตรงกับที่โฆษณาหรือไม่

นอก จากนี้ไม่ว่าคอนโดฯนั้นจะสร้างแล้วหรือยังไม่สร้างก็ต้องตรวจสอบเรื่องอืนๆ ด้วยเช่น ชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้จดทะเบียนอาคารว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ตรวจสอบว่าที่ดินที่จะก่อสร้างมีภาระผูกพันกับนิติบุคคลหรือสถาบันการเงิน หรือไม่ สอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆนอกเหนือจากค่าอาคารชุด และที่สำคัญ ก่อนทำสัญญากับผู้ประกอบการ ควรศึกษาแบบสัญญามาตรฐานที่สำนักคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อเป็นแนว ทางในการพิจารณาสัญยาของผู้ประกอบการ

ปัจจัยหลักตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน (ธอส.)

ปัจจัยหลักตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานผลการสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภคในตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชุมชนเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่และภูเก็ต ล่าสุดพบว่าผู้บริโภคแต่ละพื้นที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยมีปัจจัยในการเลือกซื้อแตกต่างกัน


โดยปัจจัยหลัก 5 อันดับแรกของคนกรุงเทพฯ คือ สภาพแวดล้อมโครงการ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ทางเข้าออกสะดวก พื้นที่ใช้สอยและรูปแบบบ้าน ส่วนคนเชียงใหม่ตัดสินใจซื้อบ้านจากพื้นที่ใช้สอย สภาพแวดล้อม รูปแบบบ้าน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก และระบบรักษาความปลอดภัย

ขณะที่การตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคในจังหวัดภูเก็ตมาจากสภาพแวดล้อม ทางเข้าออกสะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ชุมชน โดยรอบ และปัญหาน้ำท่วม อย่างไรก็ตามพิจารณาโดยรวมแล้วผู้บริโภคทั้ง 3 พื้นที่ ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านโดยมีปัจจัยหลัก

เคล็ด(ไม่)ลับ 20วิธีเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงาน

เคล็ด(ไม่)ลับ 20วิธีเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงาน

บ้านพักอาศัยส่วนใหญ่จะเน้นการออกแบบให้เป็นบ้านมีความเย็นและอยู่สบายโดยวิถีทางธรรมชาติ(Passive Coolion) เป็นหลัก

ขณะเดียวกัน ก็ต้องยอมรับเรื่องการออกแบบและการเตรียมการสำหรับทำให้เกิดความเย็นด้วนวิธีกลไกและพึ่งพาเทคโนโลยี (Active Cooling) อันสอดคล้องกับวิถีชีวิตในยุคปัจจุบันเพื่อเป็นส่วนประกอบที่ผสมผสานกัน โดยก่อให้เกิดทางเลือกในการประหยัดพลังงานด้วย

วิธีการที่มุ่งเน้นคือ การออกแบบและการเลือกใช้วัสดุที่เหมาะสมรวมไปถึงการให้ความสำคัญกับการป้องกันความร้อนเข้าสู่อาคาร โดยมีวิธีที่จะช่วยให้คุณเลือกซื้อบ้านหรือจะสร้างบ้านให้ถูกใจ มีดังนี้

วิธีแรก อย่าใส่แหล่งความร้อน(ลานคอนกรีต)ในบ้าน คือ ไม่ควรออกแบบลานพื้นคอนกรีตจอดรถยนต์ในทิศทางรับแสงแดด เช่น ทิศใต้ ทิศตะวันตก เนื่องจากวัสดุดังกล่าวจะกลายเป็น มวลสารสะสมความร้อน คือ การสะสมความร้อนไว้ในเวลากลางวันในปริมาณมาก เนื่องจากคุณสมบัติของวัสดุ จะถ่ายเทความร้อนกลับสู่ตัวบ้านในเวลากลางคืน ทำให้สภาพแวดล้อมของบ้านและตัวบ้านมีอุณหภูมิสูงตามไปด้วย ซึ่งอาจใช้วัสดุอื่นทดแทนคอนกรีต

วิธีที่สอง รั้วบ้าน...ต้องโล่ง.... โปร่ง.... สบาย การทำรั้วบ้านของแต่จะหลังหรือแต่ละโครงการจะไม่เหมือนกัน ดังนั้นผู้ซื้อต้องสังเกตและใส่ใจว่าบ้านที่ซื้อนั้นรั้วบ้านเป็นอย่างไร ซึ่งรั้วบ้านก็เป็นส่วนหนึ่งเหมือนกันที่จะช่วยให้บ้านเย็น โดยรั้วบ้านต้องไม่ทึบตัน ควรออกแบบรั้วให้มีลักษณะโปร่งลม เนื่องจากผนังรั้วทึบจะกีดขวางการเคลื่อนที่ของลมเข้าสู่ตัวบ้านทำให้พื้นที่ภายในบ้านอับลม นอกจากนี้ วัสดุที่ใช้ทำรั้ว เช่น อิฐมอญ คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตบล็อก ยังมีคุณสมบัติสะสมความร้อนไว้ในตัวเองเวลากลางวันและจะถ่ายเทความร้อนเข้าสู่ตัวบ้านในเวลากลางคืนเป็นต้น

วิธีที่สาม อย่าลืม!!! ต้นไม้ให้ร่มเงา การปลูกต้นไม้ในบริเวณบ้าน นอกจากจะช่วยสร้างความร่มรื่นและความสดชื่นสบายตาสบายใจแก่ผู้อาศัยในบ้านแล้ว ใบไม้รูปทรงหลากสีสันที่แผ่กิ่งก้านสาขาในพื้นที่บริเวณบ้านยังสามารถลดแสงแดดที่ตกกระทบมายังตัวบ้าน และให้ร่มเงาที่ร่มเย็นแก่ผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี และสิ่งที่สำคัญที่สุด คือ ต้นไม้ ใบหญ้า ทั้งหลายที่มีประสิทธิภาพช่วยลดความร้อนที่อยู่ในสภาพแวดล้อม แต่มีข้อระวังคือ การปลูกต้นไม้ใหญ่ใกล้บ้านเกินไปต้องระวังรากของต้นไม้ใหญ่จะสร้างความเสียหายให้กับโครงสร้างของบ้านดังนั้นควรดูความเหมาะสมของชนิดต้นไม้ด้วย

วิธีที่สี่ ก่อนสร้าง อย่าลืม!! พื้นชั้นล่างปูแผ่นพลาสติก บ้านพักอาศัยทั่วไปในปัจจุบันนี้ทั้งชั้นล่างและชั้นบนมักติดตั้งเครื่องปรับอากาศให้ความเย็นและลดความชื้นภายในพื้นที่กันเป็นจำนวนมาก การเตรียมการก่อสร้างในส่วนโครงสร้างพื้นชั้นล่างควรปูแผ่นพลาสติกเพื่อป้องกันความชื้นที่สามารถระเหยขึ้นมาจากผิวดิน เป็นผลให้ให้มีการสะสมความชื้นภายในพื้นที่ห้องชั้นล่างของตัวบ้านและเป็นที่มาของภาระการทำความเย็นของเครื่องปรับอากาศที่เพิ่มขึ้นในที่สุด

วิธีที่ห้า ควรหันบ้านให้ถูกทิศ (ลม-แดด-ฝน) จิตแจ่มใส ซึ่งการออกแบบ้านเรือนในประเทศไทย ไม่ควรหลงลืมปัจจัยพื้นฐานที่มีผลต่อการถ่ายเทความร้อนถ่ายเทความร้อนเข้าสู่ตัวบ้าน เพราะประเทศไทยจะได้รับความร้อนจากดวงอาทิตย์ทางทิศใต้(อ้อมใต้)เป็นเวลา 8-9 เดือน และมีมุมแดดต่ำทำให้ความร้อนเข้าสู่ตัวอาคารได้ง่ายขึ้น กันแสงแดดได้ยาก จึงทำให้ทิศตะวันตกและทิศใต้มีอิทธิพลจากแสงแดดรุนแรงเกือบตลอดทั้งปี การวางตำแหน่งบ้านและการออกแบบรูปทรงบ้านที่ดีต้องหลีกเลี่ยงการรับแสงแดดในทิศทางดังกล่าว นอกจากนี้การวางผังบ้านและช่องหน้าต่างจึงต้องคำนึกถึงทิศทางกระแสลมด้วย แต่หากพื้นที่ทางเข้าออกของบ้านกับถนนจำเป็นต้องสร้างบ้านที่รับแดดในทิศทางดังกล่าวก็มีทางแก้โดยการติดตั้งกันสาดหรือต้นไม้ที่เหมาะสมก็ได้

วิธีที่หก การมีครัวไทยต้องไม่เชื่อมติดกับตัวบ้าน เพราะการทำครัวไทย นอกจากจะได้อาหารที่มีรสเผ็ดร้อนถูกปากคนไทยแล้ว ยังก่อให้เกิดความร้อนสะสมขึ้นในพื้นที่ดังกล่าวในปริมาณที่มากอีกด้วย อันเนื่องมาจากอุปกรณ์และกิจกรรมการทำครัวต่างๆซึ่งแตกต่างจากครัวฝรั่งโดยสิ้นเชิง ความร้อนที่เกิดขึ้นในห้องครัวที่ติดกับตัวบ้านจะสามารถถ่ายเทเข้าสู่พื้นที่ใกล้เคียงได้อย่างรวดเร็วในลักษณะ สะพานความร้อน และกรณีห้องที่ติดกันเป็นพื้นที่ปรับอากาศจะยังสิ้นเปลืองพลังงานในการทำความเย็นของห้องดังกล่าวมากขึ้นโดยไม่จำเป็น ดังนั้น การออกแบบบ้านควรให้ครัวไทยแยกห่างจากตัวบ้าน

วิธีที่เจ็ด ประตูหน้าต่างต้องมีทางลมเข้าออก การระบายความร้อนภายในบ้านโดยใช้ลมธรรมชาติ ต้องมีช่องทางลมเข้าออก มิฉะนั้น ลมจะไม่สามารถไหลผ่านในตัวบ้านได้ การวางตำแหน่งช่องหน้าต่างนั้นต้องตอบรับทิศทางการเคลื่อนที่ของลมประจำด้วย แต่อย่างไรก็ตาม อย่าลืมว่าลมที่นำเข้าสู่อาคารต้องทำให้ลมเย็นเสียก่อน ในการออกแบบให้ลมไหลผ่านตัวบ้านได้ดีนั้น มีข้อระวัง ได้แก่ ต้องติดตั้งมุ้งลวดเพื่อกรองฝุ่นละอองเกสรที่จะเข้าบ้านและการติดช่องหน้าต่างในตำแหน่งเยื้องกันจะช่วยบังคับให้ลมไหลผ่านห้องต่างๆตามตำแหน่งที่ต้องการได้

วิธีที่แปด ผังเฟอร์นิเจอร์ต้องเตรียมไว้ก่อนไม่ร้อนและประหยัดพลังงาน บ้านจัดสรรที่ดีควรมีการจัดวางผังเฟอร์นิเจอร์ในแต่ละห้อง แต่ละพื้นที่ในบ้านเพื่อความสะดวกในการจัดเตรียมตำแหน่งติดตั้งเต้ารับหรือสวิตช์ไว้ล่วงหน้า และเพียงพอสำหรับอุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆภายในบ้าน นอกจากนี้ การวางตำแหน่งเฟอร์นิเจอร์ล่วงหน้าจะได้บอกว่า ภายในห้องของบ้านมีจุดใดที่มีการกีดขวางการเคลื่อนที่ของกระแสลมหรือไม่และควรแก้ไขอย่างไร ซึ่งควรแยกอุปกรณ์ที่จะสร้างความร้อนนอกห้องปรับอากาศ เช่น ตู้เย็น เครื่องต้มน้ำ

วิธีที่เก้า อย่า!!! มีบ่อน้ำหรือน้ำพุในห้องปรับอากาศ คุณสมบัติทางอุณหภูมิของเครื่องปรับอากาศ คือการลดอุณหภูมิและความชื้น ทำให้พื้นที่ห้องต่างๆอยู่ในภาวะที่สบาย ซึ่งการตกแต่งประดับพื้นที่ภายในห้องด้วยน้ำพุ น้ำตก อ่างเลี้ยงปลา หรือแจกันดอกไม้และทำให้เครื่องปรับอากาศต้องใช้พลังงานในการลดความชื้นมากกว่าปกติ

วิธีที่สิบ ช่องระบายอากาศที่หลังคาพาคลายร้อน..... หลังคาที่ดีนั้นนอกจากจะสามารถคุ้มแดดคุ้มฝนได้ ยังต้องมีคุณสมบัติในการป้องกันความร้อนเข้าสู่ตัวบ้านได้อีกด้วย ภายในช่องว่างใต้หลังคาเป็นพื้นที่กักเก็บความร้อนที่แผ่รังสีมาจากแสงแดด ก่อนจะถ่ายเทเข้าสู่พื้นที่ในส่วนต่างๆภายในบ้าน ดังนั้น การออกแบบให้มีการระบายอากาศภายในหลังคาออกไปสู่ภายนอกได้ ไม่ว่าจะเป็นช่องลมบริเวณจั่วหลังคาหรือระแนงชายคา จึงเป็นเรื่องที่ดีต่อการลดความร้อน แต่มีข้อระวังคือ ต้องมีการติดตั้งตาข่ายป้องกันนก แมลง เข้าไปทำรังใต้หลังคาด้วยและต้องมีการป้องกันฝนเข้าช่องเปิดระบายอากาศด้วย

วิธีที่สิบเอ็ด ต้องใส่ “ฉนวน” ที่หลังคาเสมอ ฉนวนกันความร้อน เป็นอุปกรณ์ที่สามารถกั้นหรือป้องกันความร้อนที่เกิดขึ้นจากแสงแดดไม่ให้เข้าสู่ตัวบ้าน ไม่ว่าจะเป็นผนังหรือหลังคาบ้าน แต่ช่องทางที่ความร้อนจากแสงแดดถ่ายเทเข้าสู่ตัวบ้านได้มากสุดในเวลากลางวัน คือ พื้นที่หลังคา ดังนั้น การลดความร้อนจากพื้นที่ดังกล่าว ด้วยการใช้ฉนวนซึ่งมีรูปแบบและการติดตั้งที่เหมาะสมกับพื้นที่ สอดคล้องกับการใช้งาน จึงเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการลดการใช้พลังงานภายในบ้าน

วิธีที่สิบสอง กันแดดดีต้องมีชายคา กัดสาดหรือชายคาบ้าน เป็นอุปกรณ์ที่มีความสำคัญกับอาคารบ้านเรือนในเขตร้อน เช่น ประเทศไทย เนื่องจากมีคุณสมบัติการป้องกันแสงแดด(ความร้อน)ไม่ให้ตกกระทบผนังทึบและส่องผ่านสู่เข้าหน้าต่าง นอกจากนี้ ตำแหน่งทิศทางการติดตั้งกันสาดมีความจำเป็นมาก คือ ด้านที่มีอิทธิพลจากแสงแดดที่รุนแรง ได้แก่ ทิศใต้และทิศตะวันตกและข้อดีอีกประการหนึ่งคือ กันสาดหรือชายคายังเป็นอุปกรณ์ที่จำเป็นต่อการป้องกันฝนอีกด้วย

วิธีที่สิบสาม ห้องไหนๆติดเครื่องปรับอากาศ อย่างลืมติดฉนวน... การลดภาระการทำความเย็นของเครื่องปรับอากาศที่สำคัญ คือ การลดความร้อนเข้าสู่ตัวบ้านและพื้นที่ใช้งานใดๆ ดังนั้น การติดตั้งฉนวนกันความร้อนในพื้นที่บ้านที่มีเครื่องปรับอากาศเพื่อลดความร้อน นอกจากจะทำให้ห้องเย็นสบาย ป้องกันความร้อนเข้าสู่ตัวบ้านและสามารถปรับอุณหภูมิลงอย่างรวดเร็วแล้ว ยังช่ายลดค่าไฟฟ้าของเครื่องปรับอากาศได้

วิธีที่สิบสี่ บานเกล็ด บานเปิด บานเลื่อน ต้องใช้ให้เหมาะสม หน้าต่างแต่ละชนิดที่มีคุณสมบัติในการใช้สอยที่แตกต่างกันตามความต้องการ ควรเลือกใช้ให้เหมาะสมกับพื้นที่ภายในห้อง หน้าต่างบานเปิดมีประสิทธิภาพในการรับกระแสลมสูงที่สุด แต่อย่างไรก็ตาม ต้องจัดวางให้สอดคล้องกับการเคลื่อนที่ของกระแสลมด้วย

วิธีที่สิบห้า ทาสีผนังให้ใช้สีอ่อน ไม่ร้อนดี แต่ถ้าเปลี่ยนสี(เข้ม)ต้องมีฉนวน สีผนังมีผลต่อการสะท้อนของแสงแดดและความร้อนเข้าสู่ตัวอาคารมากน้อยต่างกัน สีอ่อนจะมีคุณสมบัติสะท้อนแสงแดดและถ่ายเทความร้อนเข้าภายในบ้านได้ดีกว่าสีเข้มตามลำดับความเข้มของสีผนังภายนอกที่สัมผัสแสงแดดจึงควรเลือกใช้สีโทนอ่อน เช่น ขาว ครีม เป็นต้น ในทางกลับกัน หากต้องการทาสีผนังภายนอกบ้านเป็นสีเข้ม ต้องมีการติดตั้งฉนวนกันความร้อนในบริเวณนั้นเพื่อเป็นการชดเชย นอกจากสีภายนอกอาคารแล้ว การทาสีภายในอาคารด้วยสีอ่อนจะช่วยสะท้อนแสงสว่างภายในห้อง เพิ่มความสว่างภายในบ้านทำให้ไม่จำเป็นต้องเปิดใช้โคมไฟจำนวนมากเกินไป

วิธีที่สิบหก ห้องติดเครื่องปรับอากาศต้องไม่ไร้บังใบประตูหน้าต่าง ความชื้นในอากาศที่รั่วซึมเข้าภายในอาคารบ้านเรือน เป็นสาเหตุของภาระการทำความเย็นของเครื่องปรับอากาศและค่าไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นการป้องกันปัญหาด้วยการออกแบบที่กระทำได้ไม่ลำบาก คือ การเลือกใช้ประตู และหน้าต่างของห้องภายในบ้านที่มีการบังใบวงกบ เพื่อลดการรั่วซึมของอากาศจากภายนอกสู่พื้นที่ภายใน กรณีบานหน้าต่างสามารถซื้อแผ่นพลาสติกปิดช่องอากาศรั่วมาติดเพิ่มเติมได้ในภายหลัง โดยควรเลือกชนิดพลาสติกจะทำความสะอาดและกันลมรั่วได้ดีกว่าแบบฝ้า

10 ยุทธวิธีเลือกซื้อห้องชุดมือสอง

10 ยุทธวิธีเลือกซื้อห้องชุดมือสอง

สำหรับผู้สนใจจะเลือกซื้อ" คอนโดมิเนียมมือสอง" หรือผู้ที่ยังไม่มีประสบการณ์การอยู่อาศัยในระบบอาคารชุดมาก่อน ผมขอให้อ่านบทความฉบับนี้ เพื่อใช้เป็นข้อมูลตัดสินใจเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม หรือห้องชุดมือสองของผมก่อนที่จะตัดสินใจซื้อโครงการอาคารชุดหรือห้องชุดที่ท่านถูกใจ

ผมขออนุญาตเรียนให้ท่านผู้อ่านซึ่งต้องการทราบรายละเอียดเกี่ยวกับอาคารชุดภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บังคับให้ผู้ประกอบการโครงการปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดข้างต้น ดังต่อไปนี้

1.เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตใช้อาคารให้ถูกต้องตามกฏหมายกับพนักงานเจ้าหน้าที่

2.ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่ง "หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด" (อ.ช.10)กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ในระหว่างดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ พนักงานเจ้าหน้าที่จำเป็นต้องออกสำรวจโครงการ รังวัดพื้นที่ห้องชุด เพื่อออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

การมีหนังสือแจ้งเจ้าหนี้ธนาคารหรือสถาบันการเงิน ยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด การกำหนดบัญชี ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดเป็นต้น

3.ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่ง "หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด" (อ.ช.13)กับพนักงานเจ้าหน้าที่

กรณีโครงการอาคารชุดที่มีการพัฒนาก่อสร้างจำนวนตั้งแต่ 80 ห้องชุดขึ้นไป ผู้ประกอบการโครงการจำเป็นต้องขอรับใบอนุญาตผลกระทบสิ่งแวดล้อมแนบไปพร้อมกับการยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วย

ขั้นตอนข้างต้น เป็นขั้นตอนสำคัญทางกฎหมายเนื่องจาก การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดระหว่างผู้จะขายกับผู้จะซื้อ กฎหมายบังคับให้ผู้จะซื้อชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุน ตามระบุไว้ในข้อบังคับที่ยื่นขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่

ในขณะเดียวกัน ผู้จะขายก็มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง หรือเงินกองทุนให้กับห้องชุดที่ประสงค์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่วันที่โครงการอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้ออก "ใบปลอดหนี้" ให้กับผู้จะขายและผู้จะซื้อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"

ท่านผู้อ่านเชื่อหรือไม่ครับมีโครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมาก ซึ่งผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จะขายห้องชุด ไม่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุน ตั้งแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

ซึ่งเรื่องดังกล่าว ผมพบเห็นค่อนข้างมาก เป็นปัญหาพิพาททางศาลยุติธรรมระหว่างคณะกรรมการควบคุมการจัดการหรือผู้จัดการกับผู้ประกอบการโครงการ

" 10 ยุทธวิธีการเลือกซื้อห้องชุดมือสอง " ผมมีคำแนะนำและข้อควรปฏิบัติฝากให้ท่านผู้สนใจใช้เป็นข้อมูลการตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดมือสองให้เกิดประโยชน์สูงสุดดังนี้

1.ตรวจสอบเอกสารหรือหนังสือสำคัญ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

โครงการอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำเป็นต้องมีหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) ซึ่งแสดงให้ ผู้จะซื้อเห็นว่า มีรายการใดจดทะเบียนเป็น "ทรัพย์บุคคล" และ"ทรัพย์ส่วนกลาง" สำหรับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด(อ.ช.13) จะมีรายการแสดงให้เห็นว่ามีบุคคลหรือนิติบุคคลใด เป็นผู้จัดการ หรือ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด

มีนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อย ปรากฏหลักฐานให้เห็นว่ามีบุคคลเป็นผู้จัดการ แต่ในทางปฏิบัติพบว่าไม่สามารถหาตัวผู้จัดการมาอนุมัติใบปลอกหนี้ให้กับผู้จะขายห้องชุดได้

เอกสารสำคัญอีกเรื่อง ได้แก่ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ถือเป็น " กฎเหล็ก" ของการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุด

ข้อบังคับซึ่งถือว่าเป็น"มาตรฐาน"

shared items Me