10 ยุทธวิธีเลือกซื้อห้องชุดมือสอง

สำหรับผู้สนใจจะเลือกซื้อ" คอนโดมิเนียมมือสอง" หรือผู้ที่ยังไม่มีประสบการณ์การอยู่อาศัยในระบบอาคารชุดมาก่อน ผมขอให้อ่านบทความฉบับนี้ เพื่อใช้เป็นข้อมูลตัดสินใจเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม หรือห้องชุดมือสองของผมก่อนที่จะตัดสินใจซื้อโครงการอาคารชุดหรือห้องชุดที่ท่านถูกใจ

ผมขออนุญาตเรียนให้ท่านผู้อ่านซึ่งต้องการทราบรายละเอียดเกี่ยวกับอาคารชุดภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บังคับให้ผู้ประกอบการโครงการปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดข้างต้น ดังต่อไปนี้

1.เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตใช้อาคารให้ถูกต้องตามกฏหมายกับพนักงานเจ้าหน้าที่

2.ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่ง "หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด" (อ.ช.10)กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ในระหว่างดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ พนักงานเจ้าหน้าที่จำเป็นต้องออกสำรวจโครงการ รังวัดพื้นที่ห้องชุด เพื่อออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

การมีหนังสือแจ้งเจ้าหนี้ธนาคารหรือสถาบันการเงิน ยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด การกำหนดบัญชี ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดเป็นต้น

3.ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่ง "หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด" (อ.ช.13)กับพนักงานเจ้าหน้าที่

กรณีโครงการอาคารชุดที่มีการพัฒนาก่อสร้างจำนวนตั้งแต่ 80 ห้องชุดขึ้นไป ผู้ประกอบการโครงการจำเป็นต้องขอรับใบอนุญาตผลกระทบสิ่งแวดล้อมแนบไปพร้อมกับการยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วย

ขั้นตอนข้างต้น เป็นขั้นตอนสำคัญทางกฎหมายเนื่องจาก การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดระหว่างผู้จะขายกับผู้จะซื้อ กฎหมายบังคับให้ผู้จะซื้อชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุน ตามระบุไว้ในข้อบังคับที่ยื่นขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่

ในขณะเดียวกัน ผู้จะขายก็มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง หรือเงินกองทุนให้กับห้องชุดที่ประสงค์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่วันที่โครงการอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้ออก "ใบปลอดหนี้" ให้กับผู้จะขายและผู้จะซื้อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"

ท่านผู้อ่านเชื่อหรือไม่ครับมีโครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมาก ซึ่งผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จะขายห้องชุด ไม่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุน ตั้งแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

ซึ่งเรื่องดังกล่าว ผมพบเห็นค่อนข้างมาก เป็นปัญหาพิพาททางศาลยุติธรรมระหว่างคณะกรรมการควบคุมการจัดการหรือผู้จัดการกับผู้ประกอบการโครงการ

" 10 ยุทธวิธีการเลือกซื้อห้องชุดมือสอง " ผมมีคำแนะนำและข้อควรปฏิบัติฝากให้ท่านผู้สนใจใช้เป็นข้อมูลการตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดมือสองให้เกิดประโยชน์สูงสุดดังนี้

1.ตรวจสอบเอกสารหรือหนังสือสำคัญ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

โครงการอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำเป็นต้องมีหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) ซึ่งแสดงให้ ผู้จะซื้อเห็นว่า มีรายการใดจดทะเบียนเป็น "ทรัพย์บุคคล" และ"ทรัพย์ส่วนกลาง" สำหรับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด(อ.ช.13) จะมีรายการแสดงให้เห็นว่ามีบุคคลหรือนิติบุคคลใด เป็นผู้จัดการ หรือ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด

มีนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อย ปรากฏหลักฐานให้เห็นว่ามีบุคคลเป็นผู้จัดการ แต่ในทางปฏิบัติพบว่าไม่สามารถหาตัวผู้จัดการมาอนุมัติใบปลอกหนี้ให้กับผู้จะขายห้องชุดได้

เอกสารสำคัญอีกเรื่อง ได้แก่ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ถือเป็น " กฎเหล็ก" ของการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุด

ข้อบังคับซึ่งถือว่าเป็น"มาตรฐาน"